工商時報 住商不動產台北師大加盟店店東游聖獻
師大商圈學風鼎盛，臨捷運古亭站與台電大樓站，生活機能又方便 ，食衣住行都可以充分滿足，加上居民素質優，是不少人的夢想區塊 ，加上出租也容易，不愁租客，許多包租公也對此區域充滿信心，多 年以來需求都很暢旺。
該案業主雖然已經購買13年，相較於當年房價低檔，單價算起來也 不過24萬上下，而今這類7層樓華廈產品價格已經不可同日而語。而 7樓華廈有電梯的方便，坪數又實在，使用空間大，屋主基本上都不 會輕易釋出，這類產品在師大商圈可說是奇貨可居，所以只要樓下單 純，周邊也沒有嫌惡設施，加上屋況與格局都不差，市場成交價格每 坪可以到75萬到80萬，業主持有13年價值已經暴增2倍，可見選對區 域，長期持有，獲利都相當驚人。
工商時報 記者王立德／台北報導
房市節節高漲，財政部、內政部均推青年族首購房貸優惠，及安心 成家方案鼓勵青年成家，但隨央行維持升息步調，房貸族的壓力也越 來越重，壽險業者建議，買房時不妨搭配房貸壽險商品，可強化保障 ，若有意外，也可幫助家人保住資產。
第一金人壽總經理林元輝表示，房貸壽險在台灣的市佔率不高，據 資料，台灣約有95％民眾貸款買屋，但僅約10％的人投保房貸壽險， 比起國外房貸壽險高達70-80％的比率，國內房貸壽險市場仍有很大 的成長空間，也因為對房貸壽險的觀念不成熟，讓許多民眾對房貸壽 險仍有些迷思。林元輝建議購屋的民眾，尤其是青壯年族群，很多都 是剛成家立業，經濟狀況不算充裕，房貸壽險將是規劃房貸時一個更 周全的保障計畫。
林元輝強調，目前房貸壽險商品大都是透過銀行銷售，當銀行理專 推薦房貸壽險時，客戶往往會認為自己只是要貸款買屋，為何還需要 加買保險商品，因而不願意接受房貸壽險的規劃。但根據過去許多案 例發現，有些房貸戶因為一開始沒有加保房貸壽險，當家中經濟來源 支柱遭逢意外後，因為繳不出房貸向銀行求情，當初辛苦存錢買下的 房子也被拍賣，此時房貸銀行也愛莫能助。
一般而言，國人對房貸壽險有幾個迷思，分別是定期險可取代房貸 壽險、受益人非家人、額度自己決定就好，任何人都可以當房貸壽險 被保險人。壽險業者指出，房貸壽險比一般定期壽險保費便宜5-10％ ，免體檢，又可在房貸金額中償還，較適合房貸族使用。
其次，房貸壽險是確保貸款人身故或殘廢時，家人不須替房貸操心 ，也不會繳不出房貸而被拍賣，確定「專款專用」，且若身故保險金 若有剩餘，就會托付給指定受益人。
至於多數房貸壽險戶都未購買足夠額度，壽險業者建議，房貸壽險 金額應該符合房貸金額，投保期間也應該相符，保障效力才不會打折 扣。
壽險業者也建議，房貸壽險被保險人，應該是繳納房貸的人，雖然 女姓貸款人的保費較為便宜，但若為節省保費，未將房貸付款者登記 為被保險人，並無法發揮真正保障目的。
工商時報 記者王立德／台北報導
房貸壽險分為平準型、遞減型、寬限期調整型三種形態，壽險業者 建議，隨房貸戶類型及條件不同，挑選自己適合的形態，保費的負擔 將能更為減少。
壽險業者建議，原本壽險保障就不足的房貸戶可以選擇平準型，萬 一保戶身故後，除了可以繳清房貸外，還可以多留一筆安家費給家人 ；而如果是僅增加房貸而需要調整保障的保戶，可以選擇遞減型或配 合寬限期調整保障金額的房貸保險，降低保費的負擔。
平準型房貸壽險與遞減型房貸壽險在保障上，若投保金額相同，平 準型在保險期間保障不會遞減，多出的壽險保障可留給家人作遺族費 用，比遞減型房貸更具優勢。相反的，遞減型房貸保費較為低廉，財 務壓力上較小，保戶可依個人情況自行決定。
為提供貸款人更簡單方便的手續，房貸保險在保險費繳費方面絕大 部分採取一次繳清，所謂一次繳清，通常都是將保費與房貸整合在一 筆貸款中，銀行一次貸給客戶，客戶無需另外籌錢繳交保費。
以35歲保戶辦理20年期、300萬房貸，如果以房貸固定利率3.253％ 來計算，需繳交的保費為268,875元，每月本金加利息1,525元，就能 擁有300萬元的保障。但若以第三型寬限期遞減型房貸壽險為例計算 ，所需繳交的保費僅為166,464元。
壽險業者提醒，在支出結構改變後，尤其是購屋，不僅家庭經濟負 擔加重，相對責任也加大，消費者不妨重新評估保障額度是否可以涵 蓋目前的現金需求以及是否足夠預留生活費給家人，確保留下的是資 產而非負債。
工商時報【記者陳碧芬／台北報導】
在台5大外銀業務重心集中財管業務和信用卡，中小企金、聯貸企金則因受母公司限制，放款業務裹足難前。外銀主管表示，放款必須遵照母公司規定的授信條件，即使子行化，對本地中小企金標準也不能下修太多。
此外，外銀主管指出，台灣聯貸市場很競爭，外銀基於獲利原則，不願殺價競逐，也是影響放款量的主因；台灣中小企業跨足兩岸經營，外銀可依照客戶需求，將融資帳款掛在不同的海外分行，台灣的放款數據不能完全反映實際業務。
以金管會最新公布的中小企業放款為例，至今年6月底，花旗（台灣）銀行放款金額為76億元，只有2007年高峰期的1/5；匯豐（台灣）銀行放款金額則約70億元，是2年前剛轉換子行時的4成。
積極衝刺中小企業戶的渣打銀行，6月相關放款餘額為246億元。澳盛和星展銀的中小企金放款也相對積極，澳盛銀6月底放款金額僅11億元，卻是去年第4季平均值的2.5倍；星展銀則連24個月成長至188億元，2年來金額共增加3倍。
外銀人士指出，澳盛銀台灣區總經理經天瑞和星展銀台灣區總經理陳亮丞的中小企金經驗豐富，是兩家銀行中小企業放款得以成長的主因，也有助銀行房貸比重不超過金管會要求的上限。
工商時報 記者朱漢崙／專訪
旗下300家分行，為國內銀行界「通路王」的合作金庫將進行分行 通路整合！合作金庫董事長劉燈城在接受本報專訪時，明確指出合庫 已開始進行分行通路整合，迄今已整併約7家分行距離太接近的據點 。
不過整併之外合庫也準備再出手新設分行，劉燈城進而明確指出， 現在合庫手上還握有10張左右可設點執照：「將瞄準大台北等地新興 開發地區設置新據點！」 合庫已在6月份股東會通過金控申設案，現在也正等金管會核准發 放金控牌照，在此同時，合庫也對其最重要的利器-300家分行通路精 益求精，針對設點位置、成本等再作檢討進行整合。
而在8大公股行庫裡，劉燈城是唯一一位出任央行理事的公股行庫 董事長，不僅在理監事會議上提供金融業相關實務概況供其他理監事 作參考，也在房貸或是土建融放款管控上帶頭自律配合政策，目前合 庫平均放款利率介於1.9％至2％，其中房貸平均利率超過2％，以下 是專訪紀要： 問：合庫300家分行通路可說是目前合庫最受大型陸銀及外資合作 夥伴巴黎銀行集團青睞的優勢，這一塊有沒有整合打算？ 答：有的，合庫合併農銀已4年，彼此間有不少距離在200、300公 尺以內的分行通路，對此，我們已在進行整合，我們從年初至今，已 整合了約7家分行。
除了上述的距離問題之外，另一個整合要件就是自有行舍與否，倘 若2家分行距離雖非常接近，其中一家為租用的，這時就會優先整併 ，這樣一來，也較節省租金及固定開銷成本，人員也會移往較欠缺人 力支援的分行，在運用上更有效率。經過整併之後，目前我們手上還 有10張左右執照可以設點，將瞄準大台北新興開發地區設置新據點。
問：您本身也是央行理事，可否談談您對下半年房市的看法？目前 監管單位高度關注市場利率過低問題，合庫目前平均放款利率水準如 何？您覺得目前台灣市場利率過低，是否是金融業擴大利差的一大障 礙？ 答：合庫的平均放款利率1.9％，其中，我們的房貸平均放款利率 已超過2％，與不少同業相較，都算是相當高的水準。
堅持基本利差 利率太低 不一定承作 台灣金融業早年的利差還有3％，現在市場激烈競爭，近半年來不 少聯貸案，特別是美元的部分，利率連1％都不到，的確太低。為了 保障基本的利差，不論是民營企業，或是政府或公營事業放款，利率 太低我們不會非作不可。例如，在政府或公營事業放款部分，低於央 行1年期NCD利率（大約1.1％），我們就不作。
我認為，房價會下來，應是早晚的事，在奢侈稅上路之後，現在已 看到房市成交量已有下跌，量可說是價的先行指標，我想不久之後， 房價應該會降至合理的位置。
問：您對中國接連升息有何看法？對台灣金融業環境將帶來何種影 響？ 答：中國升息主要是考慮到國內的物價通膨問題，不調升利率將會 演變成「負利率」問題，但又必須同時兼顧經濟成長率，在兩相評估 之下，最後只調存款準備率。不過，在大陸央行調高金融業的存款準 備率之後，也產生了銀根緊縮效應，現在大陸的中小企業要借美元， 越來越困難。
這也是越來越多的中小企業台商轉回台灣借錢的主要原因，因此現 在市場上新增的放款案，有許多都是台商回台借錢，由於現在我們尚 不能吸收大陸當地存款，資金成本較高，因此對於大陸台商的美元放 款案，大致都會以LIBOR加80點起跳。
問：合庫目前能用於發展大陸業務的總額度有多少？用於參股額度 多少？另外，預估今年底前蘇州分行有多少獲利？ 答：目前我們的淨值有1,200多億元，現行法令對大陸總業務規模 的規定，是以在大陸總業務規模不得超過該銀行淨值的50％為限，因 此，我們蘇州分行目前大約能作等值於600億台幣的放款，在轉存款 的收益之下，我們預估今年底前，蘇州分行應會有1,000多萬元的獲 利。
參股額度180億 以取得主導權為前提 在參股的額度部分，我們若以淨值的15％計算，合庫可參股的額度 大約是180億元，未來對參股對象，我們也會審慎評估，其中取得經 營權或控股權，而不僅止於是財務投資，是我們參股的重要前提。
問：合庫現在是各省邀請投資村鎮銀行的熱門對象，您對這一方面 的評估如何？另外，可否談談目前對第二分行的設點評估？ 答：村鎮銀行一般規模都不大，大致上一個縣約幾百萬人口，是村 鎮銀行的主要市場客群，目前中國銀監會非常鼓勵村鎮銀行的成立， 包括匯豐、渣打、東亞等外商銀行，都已進入大陸投資10幾、20幾家 村鎮銀行，河南省包括鄭州、洛陽、開封等市，我都曾去看過那裡的 村鎮銀行。
由於村鎮銀行規模都較小，因此如果我們決定涉足村鎮銀行，應該 是走子行的模式，也就是以控股公司控有多個村鎮銀行的方式進行， 前提也將是必須取得主導權或控制權，不會只是純投資而已，但這種 控股公司同時持有多個村鎮銀行方式，是否符合目前法令規定，我們 得先評估。 我們第2分行目前是鎖定天津、重慶、成都三個城市，最 主要這三個城市有經濟成長潛力之外，台商移入也越來越多，我們會 在綜合評估當地政府給予的政策優惠、經濟成長潛力與台商規模等重 點之後，作最後決定。
最快明年辦增資 可引進外資策略投資人 問：包括第一金、華南金、台企銀都有意辦理現金增資，合庫這一 方面規劃如何？是否有藉此引進策略性投資人的打算？單一投資者最 高持股上限多少？ 答：我們預計最快明年辦理，這一部分，100億元以上只是我們概 估的數字，確實的金額會等日期近了，由董事會作最後決議。
這一部分我們先前已與財政部溝通過，在確保公股主導權的前提下 ，可適度引進外資策略性投資人，我想，財政部以外的單一投資者持 股應不會超過5％，不過我要強調的是，我們目前尚未展開這一方面 的作業。
工商時報 記者藍鈞達／台北報導
銀行為爭取增擴大放款能量，以免觸犯銀行法第72之2條規範，最 近大搶法人客戶存款，據了解，有民營銀行祭出「大額存款全分割」 策略吸引企業存款，把企業大額存款分拆成數筆、提高較高存款利率 吸金，已在公股銀圈引起討論。
銀行法第72之2條規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額， 不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30％，銀行 主管解釋，如果想要多放款，就必須「把分母做大」，拉高存款總額 是策略之一。
行庫主管指出，衝高存款最快的方法還是鎖定企業客戶，除了有公 司周轉金存款，還有薪資戶等，能快速累積銀行存款總額，因此從年 中開始，就有民營行庫開始「挖牆腳」。
以台銀為例，目前1年期定存機動利率1.345％，如果是500萬元以 上大額存款，利率則降到0.54％，若以500萬元計算，一年利息為6. 7萬元及2.7萬元，兩者差距不小，企業如果有上億元存款，很難不被 利息吸引而轉檯。
公營行庫主管對此指出，民營銀行此舉是打壞行情，因為現在為了 短期多放款，付給企業較高的利率，但未來如果沒有相關需要，企業 胃口已經被養大了，不可能願意恢復原本的利率，主管機關應正視。
