貸款金波思

星展銀行3月推出最長40年的首購房貸，利率約在2.08%-2.53%，對於希望減輕還款壓力的民眾極具吸引力；台北富邦銀行近期再度推出利率僅有1.88%的方案，十分貼近央行規定的1.84%底線。

星展銀推出最長40年房貸期限，僅適用於申貸時無自用住宅客戶購買自用住宅者。申貸時客戶要提供無自用住宅相關證明文件，實際貸款期間會依該行內部授信審查相關規定，包括但不限於借款人的年齡、信用狀況、還款能力及擔保品等條件。

北富銀推出20年期，最長可達30年期的首購族房貸，寬限期為2年，利率是依指數型房貸基準利率 （目前為1.38%），再加上0.5個百分點，為1.88%，並採機動利率，貸款成數最高為八成，總款金額最高可達到2,000萬元。

北富銀強調，雖然最高貸款成數八成，寬限期2年，但實際上仍會視客戶貸款金額、所得及還款能力等各方面評比。  2012/06/02

這13個地區包括板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區。

銀行業者昨天表示，銀行辦理房貸業務時，會與保險公司合作推出房貸壽險業務，透過壽險保障幫借款人分散風險，萬一借款人無法償還貸款時，可藉此由保險償貸。

這種房貸壽險的保費通常採躉繳，一次繳清，但為減輕借款人負擔，實務上，銀行會再以借款人的房屋為擔保品，提供貸款繳交保費。

舉例來說，房貸500萬元，房貸壽險保費躉繳約20萬元，借款人再以房屋為擔保，向銀行辦理20萬元的10年期貸款，付清保費，再分年攤還貸款本金，一個月大約繳不到2,000元。

銀行業者表示，這類房貸壽險衍生的貸款，利率也很低，與房貸利率差不多，可吸引不少房貸戶，多數銀行都有提供這項服務。而且有愈來愈多的房貸戶會選擇這種房貸壽險，目前投保率約二、三成，預估還會再增加。

由於這類案件數量愈做愈多，5月上旬有銀行詢問央行，這項房貸壽險衍生的貸款，要不要受特定地區第2戶房貸最高六成限制。央行在上月23日發函做出解釋。

根據央行訂定的特定地區購屋貸款管制措施，金融機構承作位於台北市及新北市等13個地區的第2戶房貸時，不得有寬限期（只付利息、不還本金的期間），貸款成數最高六成，而且，不能另外以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。

央行日前發函指出，根據規定，借款人以這些特定地區房屋做擔保，辦理人身保險貸款，就是屬於規定中所稱的「其他貸款名目」額外增加的貸款，因此還是要受限制。

換言之，銀行辦理房貸壽險衍生的貸款金額，必須一併計入房貸上限六成規定計算。  2012/06/04

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打炒房，中央銀行最近盯上房貸壽險業務，央行日前發函規定，只要是位於13個管制區的房屋，因房貸壽險衍生的貸款，也須計入第2戶房貸最高六成上限限制，以防堵投資客藉此規避。

包括金管會、銀行公會及壽險公會等單位，最近都收到央行這項函令。這13個地區包括板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區。

銀行業者昨（3）日表示，銀行辦理房貸業務時，會與保險公司合作推出房貸壽險業務，透過壽險保障幫借款人分散風險，萬一借款人發生不幸無法償還貸款時，可藉此由保險給付償還貸款。

這種房貸壽險的保費通常採躉繳方式，一次繳清，為減輕借款人負擔，實務上，銀行會再以借款人的房屋為擔保品，提供貸款繳交保費。

舉例來說，房貸500萬元，房貸壽險保費躉繳約20萬元，借款人再以房屋為擔保，向銀行辦理20萬元的10年期貸款，付清保費，再分年攤還貸款本金，一個月約繳不到2,000元。

銀行業者表示，這類房貸壽險衍生的貸款，利率也很低，與房貸利率差不多，可吸引不少房貸戶，多數銀行都有提供這項服務。而且有愈來愈多的房貸戶會選擇這種房貸壽險，目前投保率約二、三成，預估還會再增加。

由於這類案件數量愈做愈多，5月上旬有銀行詢問央行，這項房貸壽險衍生的貸款，要不要受特定地區第2戶房貸最高六成限制。央行在上月23日發函做出解釋。

根據央行訂定的特定地區購屋貸款管制措施，金融機構承作位於台北市及新北市等13個地區的第2戶房貸時，不得有寬限期（只付利息、不還本金的期間），貸款成數最高六成，而且，不能另外以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。

央行日前發函指出，根據這項特定地區購屋貸款管制措施規定，借款人以這些特定地區的房屋做擔保，辦理人身保險貸款，就是屬於規定中所稱的「其他貸款名目」額外增加的貸款，因此要受此規定限制。

換言之，銀行辦理房貸壽險衍生的貸款金額，必須一併計入房貸上限六成規定計算。
2012/06/04

央行統計，銀行3月房貸餘額約5.25兆元，較2月增加58億元，扣除100多億元的「青年安心成家」優惠房貸，房貸餘額反而縮水；就年增率來看，3月為1.58%，創下32個月以來新低。不過，台灣銀行等5大銀行，4月新承作購屋貸款金額一舉突破500億元，創下去年8月以來近9個月新高。

銀行主管說，房貸餘額增加，代表銀行新承做房貸金額，比舊有房貸戶還款金額來得多，央行最新統計，五大銀行4月新承作購屋貸款為515.59億元，較3月增加31.4億元，寫下近9個月新高，這五大銀行房貸市占率約四成。

央行官員表示，今年1、2月適逢農曆春節，再加上3月歐債危機蔓延，房市買氣往後遞延至4月。

由於329為傳統推案旺季，建商結合通膨議題炒作房市，確實讓市場買氣回溫、銀行新承作房貸金額跟著水漲船高。  2012/05/27

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至於「豪宅」定義，公股行庫主管舉例，各家定義略有不同，但大致來說，台北市、新北市房屋價值逾八千萬元或一億元就符合房貸管控標準。即日起，大型行庫對「豪宅」貸款成數將全面再降低一成，最多只能貸到五成，比一般房屋可貸到七到八成低許多。

各大行庫並規定，只要是「豪宅」的貸款，利率將依一般房貸利率加碼一至二碼（零點二五至零點五個百分點），加碼後利率最低不得低於百分之二，且一律不提供「只還利息、暫不還本金」的寬限期。

前陣子，台北市大安森林公園對面的「勤美璞真」豪宅宣稱每坪售價三百零四萬元，創下台灣豪宅新天價，引起中央銀行總裁彭淮南高度關注，親往察看交易情形，結果業者告訴彭淮南，「並沒有成交」。

但為避免銀行成為炒房幫凶，並防堵業者藉機炒房，彭淮南日前邀集台銀、土銀、合庫、三商銀、兆豐及國泰世華和北富銀等九大房貸銀行董事長赴央行座談，「了解房貸市場」狀況。

在彭淮南邀集各大行庫董事長座談後，各大行庫陸續擬妥豪宅貸款新規定。

房貸龍頭土銀主管指出，土銀對房屋價值逾八千萬元即定義為「豪宅」，除了最高貸款成數降至五成，利率依一般房貸利率加碼零點二五個百分點，加碼後最低利率不得低於百分之二，無寬限期。

合庫銀表示，北市與新北市房屋價值超過八千萬元、其他縣市五千萬元以上的房屋，貸款成數降為六成；雙北市央行規定特定地區的第二戶從六成降為五成。

台銀近日也將發文規範豪宅貸款：凡北市、新北市房屋價值超過八千萬元、其他縣市逾五千萬元，成數降為五成，利率依一般房貸加零點三個百分點。

台銀並做出最新規定：將不承做每坪售價超過一百五十萬元的房貸。

一銀主管說，凡北市、新北市房屋價值超過一億元、其他縣市逾五千萬元、主建物一百坪以上的房屋，即是「豪宅」；貸款成數最高七成，利率依一般房貸加碼零點五個百分點。

圖／聯合報提供

中央銀行嚴密監控房價上漲，近日已突擊金檢各大銀行，並鎖定檢查銀行業承辦台北市價值8,000萬元以上房屋貸款。金融界人士昨天透露，為了抑制建商藉提高豪宅售價，展開新一波「炒房」動作，央行最快6月底的理監事會議中，將對豪宅貸款等祭出新措施。

金融界人士還透露，行政院金管會日前也發文給全體銀行，要求各銀行在昨天下午4點之前，將銀行原列為「建築貸款」的大項的貸款狀況，改列為「土地貸款」、「興建房屋貸款」及「建築週轉金貸款」等3項細目，呈報金管會查核。

銀行業者指出，從央行上周突擊金檢各大銀行，且鎖定各大銀行承做豪宅貸款狀況，收集豪宅的相關資料：包括貸款利率、成數及件數等；加上金管會要求銀行填寫建築貸款等不動產相關放款資料觀察，顯示主管機關已著手為未來制定豪宅貸款管制措施預作準備。

油、電雙漲引發通膨預期心理，建商等房地產業者趕搭通膨列車，除高喊買房抗通膨，北市某豪宅更是喊出每坪304萬元天價，不僅市場譁然，更引起央行總裁彭淮南高度關注。

央行隨即邀集台銀、土銀、合庫銀和三商銀等國內前9大房貸銀行高層「了解豪宅貸款狀況」。

財金官員解釋，由於豪宅具比價效應，為抑制建商和房仲業藉機炒房，最近央行和金管會更是動作頻頻，而且都是衝著豪宅而來；因此一般認為，彭淮南繼日前邀集9大銀行座談，展開抑炒房首部曲後，接下來還會陸續出手。

大型行庫主管表示，為配合央行抑制炒房措施，各銀行內部已著手訂定豪宅貸款限制措施。

初步規劃，凡北市房屋價值超過8,000萬元即定義為「豪宅」，各銀行針對這一類房屋的貸款採限制措施，除無寬限期外，亦將貸款成數往下降1成；即自最高6成，降為5成。

此外，大型行庫亦將針對豪宅貸款利率加碼1碼等新規定。以目前市場利率為來，豪宅貸款利率約介於2.3%至2.5%之間。 2012/05/15  

【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】 

中央銀行打炒房，盯上豪宅貸款。不少銀行最近開始緊縮豪宅貸款，對總價8,000萬元以上的房屋貸款，貸款成數調降一成。

大型行庫消金主管指出，總價在8,000萬元以上的豪宅來辦貸款，核貸成數至少先砍一成。舉例來說，一般自住客的房貸成數最高可貸七至八成，豪宅房貸最高只能貸到六成，調整授信政策理由很簡單，豪宅單價高，若未來房價下跌，銀行會承擔過高的授信風險。

中央銀行關切豪宅貸款，就是為了避免建商利用豪宅單價創新高來炒作房市，甚至帶動周遭房屋價格水漲船高，助長民眾通膨預期。

銀行主管指出，通常買豪宅的都是金字塔頂端的客戶，絕大多數使用自有資金，向銀行申貸案件相當少。目前全台灣的房貸，接近九成五的總價都是在2,000萬元以下，其中又以1,000萬元以下為最大宗，占比近九成。

銀行主管說，央行現在對房貸的管制措施，主要衝著投資客。同一名下第二棟以上房貸，成數不得超過六成、利率也不得低於2%，透過價量同步管控房價，希抑制炒房風氣。雖然豪宅辦貸款較少，銀行還是會配合政策關注所在調整授信條件。

油電雙漲引發通膨隱憂，台北市大安森林公園「勤美璞真」豪宅每坪開出304萬元天價，驚動央行。

上個月央行總裁彭淮南特別邀集9大銀行會商，並呼籲各銀行注意風險控管。接著金管會也發函給所有銀行，提醒銀行注意不動產授信不要過度集中，並全面清查銀行辦理不動產授信情況。

圖／經濟日報提供

為穩定房市，中央銀行前年6月採取「針對性的審慎房市措施」後，金管會也緊盯銀行辦理不動產授信情況，銀行業者表示，住宅貸款平均每筆金額的下降，多少是受前一波政府打炒房政策影響所致。

除此，去年第4季新增購置住宅貸款平均貸款成數，也降至六成，也是去年第1季以來最低成數，銀行業者表示，這跟前一波的打炒房政策影響也有關聯。

內政部營建署的統計並指出，去年第4季止，購置住宅貸款的逾放比率，降至0.3%，是有這項統計以來的最低值。銀行業者表示，住宅貸款的逾放比率持續創新低，多少跟景氣及房價仍處高檔有關。 2012/05/09 08:09

中央銀行打炒房排除首購族，加上公股銀行不動產放款集中度未達 30％，青年安心成家貸款帶動下，首購族房貸3月仍增加113.58億元 ，如與4月合計，至少更增加逾194億元。

又到了報稅季節，很多人購屋族都會忽略節稅！國稅局提醒貸款購屋族，善用自用住宅借款利息扣除額合法節稅，因個人因素尚未在購置房屋遷入戶籍者，記得儘速向戶籍機關申請戶口遷入，才能享有當年度自用住宅購屋借款利息扣除額。

■　扣除上限30萬 一申報戶限一屋

依據所得稅法第17條相關規定，納稅義務人本人、配偶、受扶養親屬購買自用住宅所支付的貸款利息，如符合條件可於綜合所得稅申報時申報列舉扣除，條件包括房屋必須為本人、配偶、受扶養親屬所有，另外、本人、配偶或受扶養親屬必須在課稅年度辦妥戶籍登記。

而且房屋未供作出租、營業或執行業務者使用，最後則是檢具支付此一房屋借款的利息單據正本，國稅局說明，購屋借款利息須減除儲蓄投資特別扣除額後所得餘額，申報扣除，每次扣除金額上限為30萬元，每一申報戶以一屋為限。

■　油電雙漲要節稅 申報上限30萬

該怎麼計算？舉例來說，吳小姐於100年在新北市購置新房自住，未將房屋出租或供營業或執行業務者使用，並於當年度於新屋辦妥戶籍登記，吳小姐100年向銀行借款支出利息共50萬元，但她在銀行的利息收入有10萬元，因此須以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，由於超過申報額度上限的30萬元，因此最後是以30萬元作為購屋借款利息扣除額。

因此，提醒納稅人，時機歹歹，在油電雙漲的年代，要省錢，千萬精打細算，一定要向戶籍機關申請戶口遷入，才能有當年度自用住宅購屋借款利息扣除額，可以省下一筆稅務支出。

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以該銀行規定來說，申辦40年房貸除須為「首購族」、年齡在35歲以下，所購物件屋齡亦須在35年以下；主建物及附屬建物（如陽台）的面積，台北市的房屋需在12坪以上，其他縣市則在15坪以上，這些限制皆是為了銀行的風險控管。

儘管還款期間拉長，貸款人可降低每月繳付的本息壓力，但長期的本息支出反而會更多。以房貸100萬元、年息2%計算，還款期20年，本息支出為121餘萬元。

若貸款30年，則得付133多萬元，僅10年的差異，房貸戶本息支出就增加逾11萬元；而一般房貸金額遠高於此，增加的本息支出恐在100萬元以上。

此外，長期利率不確定因素太高，一旦利率反轉向上，房貸戶的負擔將加重，何況會選擇40 年期房貸的客戶，大抵是經濟條件欠佳者，還款期限愈長，房貸戶要承受的風險也愈大。 2012/04/19 10:28

房市買氣回溫，部份建商喊漲房價，引發央行關切，表示將嚴控房貸。代書業者表示，其實自奢侈稅上路後，由於房市買氣一落千丈，銀行擔心風險，原本就一直在緊縮房貸，目前購買第二房，貸款成數只剩5~6成，相當於買2000萬元房子，約要800~1000萬元現金，而且利率多從2.25%起跳。

至於第一次買房或名下沒有貸款的民眾，相對好很多，目前貸款成數多可達到8成，差一點地段也有7成左右，平均利率則在1.88%左右。

另外在建商土地、建築融資方面，銀行控管更嚴，以不動產貸款龍頭土銀來說，據了解日前即各地分行，縮減建商土地和建築貸款成數0.5成，自原來的最高的65成，往下降至6成，這項新措施比央行的不動產管制措施還要嚴格。

許多大型行庫針對土建融也都祭出所謂「三不」或「四不」政策，包括不認識的不做，建商用不到的土建融額度回收、不做同業分戶貸款以及不做坪數偏低的小套房建案貸款等。

信義代書經理林以德表示，當初央行祭出「針對性的審慎措施」，目標是投資客，但銀行現在自行加強力道的做法，已讓大多數「先買後賣」的換屋族大受影響，幾乎無力換屋，政策如果再加強，對房市勢必會有新一波衝擊。  2012/04/19  

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 

目前購屋貸款成數多為七成，但物件屬性特殊，如權狀不及15坪的小套房、屋齡二年以上房屋、夾層屋及工業住宅等，或是貸款人長期償債能力欠佳，通常不容易貸到七成。

房仲業者指出，通常收入高且穩定的貸款人，如「五師」（律師、醫師、會計師、建築師及大學教授）、公教人員及百大企業員工，可取得較高的房貸成數與較低利率；其他購屋者最好集中薪資、投資、存款及其他財物往來於單一銀行，並保持長期良好信用，在銀行了解購屋者財務狀況的情況下，房貸額度才可望增加。

再者 ，貸款人也可利用房貸搭配信貸取得較多貸款，通常信貸金額在新台幣100萬元之內。不過，信貸利率較高，還款期限短，貸款人宜衡量自身的償債能力再下手。

第三種方法是，保人增至二人以上，或保人名下有不動產或其他資產，通常可爭取到較佳的貸款額度；貸款人若提供名下其他的不動產抵押，提高擔保設定，也能爭取更高的房貸成數。

第四種方法是貸款人自願提高利率。通常提高利率一碼，最多約可增加一成額度；而縮短償債年限，減少銀行逾放風險，貸款銀行的核貸標準也可能鬆動。

此外，以同一抵押品向銀行申請第二順位貸款，即二胎房貸，是部分購屋者增加貸款額度常用方法，不過，二胎貸款利率通常在10%以上，還款期限則在五年之內，並非每個購屋者都適用。 2012/04/20

保險業比照銀行業，對非自願性失業勞工購屋貸款提供紓困協助，符合條件者，可以申請將房貸本金展延半年到二年，申請緩繳的房貸本金金額，最高是600萬元。

因應歐債危機及美國經濟復甦腳步緩慢，銀行公會去年底推出企業紓困措施、股票質押暫行措施及非自願性失業勞工房貸紓困三大金融協助措施，今年初金管會函洽壽險公會研議壽險業是否比照。

壽險公會研議之後，提報金管會，金管會在本月初函覆壽險公會，同意壽險公會的方案。

壽險公會決議在銀行公會提出的三項金融協助措施當中，同意比照辦理兩項，包括企業紓困措施及非自願性失業勞工房貸紓困措施，至於股票質押暫行措施，則由各會員公司自行斟酌是否辦理，不統一比照。

據了解，股票質押暫行措施不比照銀行作法，主要是因辦理這項業務的壽險公司只有一家。

由於壽險公司也辦理不少房貸業務，比照採行「非自願性失業勞工房貸紓困措施」之後，將有更多的勞工可以受惠。

據銀行公會訂定的「失業勞工自用住宅貸款展延要點」，主要是協助紓解非自願性失業勞工自用住宅貸款繳款壓力，由銀行依相關貸款戶的申請，提供半年至二年的本金緩繳及展延貸款期限。

只要借款人或配偶其中一人，符合「非自願性失業勞工」資格者，都可以提出申請，但每一家庭（本人、配偶及未成年子女）只能申請一戶。

舉例來說，如果夫妻名下各有一戶自用住宅，就只能以其中一戶申請適用這項房貸紓困措施。

可以申請緩繳的房貸本金金額，最高是600萬元。 2012/04/20  

【經濟日報／記者邱金蘭／台北報導】 

中央銀行昨（24）日公布，包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行在內的五大銀行，3月新承作房貸為484.19億元，較2月增加149.65億元，主要是元月適逢農曆春節，2月房市交易還未回春。若排除季節性因素，央行經研處副處長陳一端說，五大銀行今年首季新承做房貸1,148億元，不僅較去年首季的1,546億元驟減398億元，更創下四年來最低。

陳一端強調，房價高漲會抑制消費、不利經濟成長，政府必須維持房市健康發展，央行能做的，就是祭出針對性審慎管制措施、限制銀行貸放成數，抑制市場炒作風氣。

陳一端指出，五大銀行3月承作青年安心成家貸款90億元，較2月增加30億元。因屬政府優惠房貸專案，可享有較低利率，使3月平均房貸利率下跌0.005個百分點，平均利率落於1.894%。

北市豪宅建案「勤美樸真」傳出每坪創下304萬元新天價，消息驚動央行總裁彭淮南立即採取行動，前天甚至大動作找九大銀行董事長瞭解市況。 2012/04/25

面臨房市交易回溫、醞釀再掀炒風，包括台銀、土銀、合庫銀及三商銀等各大行庫主管昨天都指出，由於各銀行承做不動產放款餘額逼近銀行法第72條上限，加上看淡今年國內房市景氣，近來對於建商的土地和建築放款均持謹慎態度。

合庫銀董事長劉燈城指出，合庫銀最近對建商的土地和建築放款已採取「還一筆、做一筆」的方式控管，同時利率已適度調高到3%以上。

房地產龍頭土銀董事長王耀興年初時也表示，看淡今年房地產景氣，土銀隨即自3月中旬起主動把土地貸款往下降0.5成，即最高成數降至6成；比央行規定的上限6.5成更嚴格。

台銀董事長張秀蓮也說，台銀對於不動產的放款只限好建商、好地點等；在成數方面，目前內部雖未調降放款成數，但是目前大部分成數都落在6成左右，利率也適度調升。

一銀主管指出，隨央行引導短期利率走高，一銀實質放款利率亦跟著往上調，尤其是不動產放款，利率更是自過去的2.9%往上調到3%、甚至3.25%。 2012/04/26

央行統計，3月購屋貸款餘額年增率1.58％，創2009年8月以來新低 ，官員表示，若扣除青年安心成家貸款增額，房貸餘額下滑，透露民 眾購屋意願降低。3月購屋貸款餘額近5.25兆元，單月僅增加57.98億 元，年增率1.58％。

房市降溫，中央銀行提出數據佐證，央行昨（24）日發布最新統計，五大行庫（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）首季新承做購屋貸款創下4年新低。