貸款金波思

圖／經濟日報提供

結婚是新人相互扶持的開始，專家建議，新人在婚前可運用「彙整原有保單、善用原有保單、變更受益人及調整原有保單」等4原則來檢視保單，給彼此更完整的保障。

錠嵂保經中四營業處襄理吳炎橐表示，新人可於婚前先彙整自身所有保單，並透過專業保險專家做保單健診，適時補足風險缺口，避免重複規劃。

為使另一半獲得更完善的保障，可於檢視保單時將受益人變更為第一順位。吳炎橐提醒，若原保單是在婚前由父母親所規劃，大多是以父母親為要保人，如要更改受益人為配偶，應先與父母商量，以避免未來可能的理賠糾紛。

以儲蓄為主、或具有生存還本金功能保單，建議維持原狀。另外，也可考慮在受益人最後1個順位加上「法定繼承人」，以免保險理賠金成為被保險人遺產，形成遺產稅問題。

針對有購屋計畫的新人們，吳炎橐建議，可妥善利用具有定期壽險功能的房貸壽險，萬一繳款人不幸身故或全殘，理賠金可以用來清償房屋貸款，讓房屋不至於被銀行拍賣，並可避免房貸造成家人額外的財務負擔。

一般而言，房貸壽險依照繳費方式分為「躉繳型」及「分期繳款型」兩種，保障額度又可分成「平準型」與「遞減型」兩類。平準型在保險期間保額固定，但保費較高；遞減型的保額則逐年遞減，保費相對較便宜，新人們可依自身需求來選擇。

此外，子女教育基金與退休生活的準備，也是重要課題。吳炎橐建議，以家庭收入10%做保險規劃、30%用在理財投資、60%做為日常生活花費的一三六法則，既可獲得足夠的保障，亦可擁有生活品質。

另外，善用保險商品具有多項功能的特性，如投資型保險附加壽險功能等，即預算有限，也可規劃完善保障。

住展雜誌今天發布第2季雙北市預售案售價調查，央行出手後，豪宅買氣明氣下滑，台北市12個行政區的推案價格雖未出現回跌，但漲勢確已趨緩。

圖／聯合晚報提供

以區內豪宅「勤美璞真」傳出一坪304萬，因而引發央行這波重手打房的大安區來說，去年第4季、今年第1季一度跳空急漲，但今年第2季原地踏步，推案均價和上季一樣，同為每坪125萬。

第2季特別值得注意的是信義區和松山區，信義區第2季預售屋平均房價達125.5萬元，是近年來首度超越大安區，成為全台最貴房價區，顯示信義計劃區地段已廣受市場認同。

至於松山區，前幾季房價原本都在每坪90萬元上下，但今年第2季一舉突破百萬，來到115萬元，較第1季大漲了22.5%，也成為北市繼大安區、信義區之後，第三個平均推案單價站上3位數、100萬元以上的行政區。

住展雜誌研發長倪子仁表示，松山區在央行打豪宅聲中，房價逆勢攀升，主要仍是松山機場利多加持下，之前豪宅推案都能順利銷售，房價因此愈開愈高。

至於新北市，第2季各行政區也大多呈持平或上漲情況，但漲幅極為有限，另有新莊、三重兩個地區則出現下滑。整體來說，第2季房價和第1季持平，均價都在35萬元左右。

不過新北市上季創歷史新高，本季再略漲1.6%，也因此再寫新高；目前新北市已有7個行政區房價站上4字頭，其中包括板橋、新店、新莊、三重、中和、永和、深坑等，預售屋仍在1字頭的，在人口較多的行政區中，只剩鶯歌一處。

代銷業者分析，這一年大台北房市可說打擊不斷，不只國內有奢侈稅、選舉緊繃、實價課稅、證稅所、央行打房，銀行緊縮土建融等利空，國際經濟也數度危機頻傳，但大台北房價卻始終是看回不回，頂多只是「喘口氣」，接著又漲。

這意味大台北有著嚴重的供需失衡問題，此一問題未獲解決之前，恐怕房價都不易回檔。

中央銀行管控豪宅玩真的，對象更擴及中南部投資客。國內銀行主 管透露，央行已發文全體金融機構，要求7月10日前繳交新編寫的「 豪宅月報」，除雙北市外，並要求將台中市、台南市和高雄市單獨統 計，顯示央行對中南部房市關切度提高。

不動產放款超限的銀行包括：匯豐、聯邦、土地、永豐銀、台中商銀、陽信銀、板信商銀、渣打銀、三信銀、華泰銀等銀行。

金管會銀行局副局長邱淑貞說，已要求十多家銀行今年底前提出不動產放款改善計畫，這些銀行的房貸或土地建築融資放款「超限」。

邱淑貞說，銀行局已要求這些銀行自行提出改善計畫，包括降低不動產放款金額，或「增提」不動產放款損失準備。若年底前沒有改善，會要求各銀行針對不動產放款增提0.5%到1%的損失準備。

金管會日前全面清查各銀行辦理不動產放款情況，要求銀行不動產放款，須符合3大標準：「房貸占放款比重上限40%」、「土建融占放款比重上限15%」、「以不動產為擔保占放款比重上限70%」。

保險業部分，保險局副局長曾玉瓊表示，保險局正請保險事業發展中心研議最新RBC風險計算係數，考慮將保險業投資不動產，應計入RBC的風險係數做「調整」。

在保發中心提出草案中，台中市及高雄市不動產投資係數將大幅提高37.5%到1倍，台北市則提高2%左右。因風險係數調高，代表未來若這些地區投資不動產，保險業要提存更多的資本，也就是「增資」。  2012/06/27 09:01

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為壓制房市比價效應，央行祭出豪宅貸款，對台北市與新北市鑑價或買賣金額8,000萬元以上、其餘地區5,000萬元以上的住宅，不論名下是否已有房貸，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的六成，不得以修繕、周轉金或其他貸款名目額外增加貸款金額，也不能適用寬限期。

央行房地產管制措施擴及豪宅，為避免銀行業者遵循時「霧煞煞」，央行自製一本問答集、列出19項銀行實務認定上可能發生的困難，以解決銀行的疑難雜症。

舉例而言，對借款人新辦豪宅貸款，建物所有權狀的用途登記為「住商」、「住辦」能否排除適用，央行為避免形成法律漏洞，內文強調還是得納入管制，除非符合2項要件，一是借款人主張該建物主要用途為營業用且有設立登記，二是經金融機構實地查核屬實者，才能不受管制。

至於借款人為自然人且名下已有1戶房貸，在申辦特定地區第2戶購屋貸款，買賣價為7,000萬元、鑑價為8,000萬元，央行同樣從嚴認定，金融機構不得按鑑價（8,000萬元）的六成計算貸款額度，而是取最低者，以7,000萬元的六成計算核貸額度。

央行昨（26）日公布房貸與建築貸款餘額，5月房貸餘額為5.29兆元，較4月增231億、續創新高，年增率1.62%，為3月來的2個月新高。2012/06/27

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不動產放款超限的銀行包括：匯豐、聯邦、土地、永豐銀、台中商銀、陽信銀、板信商銀、渣打銀、三信銀、華泰銀等銀行。

金管會銀行局副局長邱淑貞說，已要求十多家銀行今年底前提出不動產放款改善計畫，這些銀行的房貸或土地建築融資放款「超限」。

邱淑貞說，銀行局已要求這些銀行自行提出改善計畫，包括降低不動產放款金額，或「增提」不動產放款損失準備。若年底前沒有改善，會要求各銀行針對不動產放款增提0.5%到1%的損失準備。

金管會日前全面清查各銀行辦理不動產放款情況，要求銀行不動產放款，須符合3大標準：「房貸占放款比重上限40%」、「土建融占放款比重上限15%」、「以不動產為擔保占放款比重上限70%」。

保險業部分，保險局副局長曾玉瓊表示，保險局正請保險事業發展中心研議最新RBC風險計算係數，考慮將保險業投資不動產，應計入RBC的風險係數做「調整」。

在保發中心提出草案中，台中市及高雄市不動產投資係數將大幅提高37.5%到1倍，台北市則提高2%左右。因風險係數調高，代表未來若這些地區投資不動產，保險業要提存更多的資本，也就是「增資」。2012/06/27

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據央行統計，至5月底止，國銀和外銀銀行承做購置住宅貸款為5兆2,890.67億元，建築貸款餘額為1兆4,482.45億元，各較4月底增加231.35億元及115.12億元。

央行官員解釋，油電雙漲引爆通膨壓力，業者紛紛打出買房子抗通膨，吸引民眾購屋。數字顯示，5月分台北市和新北市房屋移轉棟數分別較4月分成長21.49%及16.73%，移轉棟數分別為3,922棟及7,054棟。

官員表示，因房屋移轉棟數增加，民眾購屋貸款需求也跟著增加，使銀行承做購屋貸款金額持續成長；但與去年同期比較，前述銀行承做房貸金額僅增加842.64億元，年增率為1.61%。

但相較於房貸和建築貸款餘額頻創新高，與不動產相關的房屋修繕貸額餘額則是唯一大幅衰退的消貸業務。業者解釋，央行、金管會為了防堵資金流入房市炒房，規定民眾申請修繕貸款須附相關文件證明，並限制資金用途，致修繕貸款業務減少。

至於在其他個人消貸方面，央行指出，因5月分是繳款熱季，銀行紛紛推出繳稅貸款加上就學貸款等，致其他個人消貸放款餘額較上月底大增106.80億元，放款餘額達7,675.51億元。

管控豪宅，中央銀行不手軟，強勢封鎖轉貸空間，3年內豪宅貸款 若要辦理轉貸，金額不可超過原貸的餘額，以延長投資客資金壓力； 就算3年期限滿後要增貸，也不得超過當初貸款金額，也就是仍以6成 為限。

合庫董座劉燈城。圖／聯合晚報提供

不過，合庫金控董事長劉燈城上午在股東會後接受媒體採訪時指出，為配合政策，合庫自行擬定的豪宅貸款條件，較央行昨日公布的豪宅貸款管制更嚴格，豪宅貸款成數不得超過五成，低於央行公布的六成上限，因此，未來合庫仍將以比央行更嚴格的豪宅貸款條件「不得逾五成」規定辦理。

為嚴加控管土建融融資，近來合庫的不動產授信總額已經明顯下降，目前土建融加房貸占放款總占比不到35%，積極配合央行政策。先前合庫應央行要求提出的豪宅貸款條件，還成了公股銀行中的範例，少數公股銀行提出的豪宅條件太鬆，還被央行指出為何沒有比照合庫版本，更有某家公股銀行還忘了自行提出自家版的豪宅貸款案，被央行追著討。

不過，對於彭淮南總裁昨日在理監事會上引用調查資料發現，竟有銀行承作的豪宅貸款成數高達97%，超乎市場行情之上甚多。銀行業分析，這樣的高成數房貸，應是除了基本的房貸外，附加了周轉金、修繕貸款加總的總額，但因被金檢發現，聽說是一家相當專業級的民營銀行承作出去的，該行董事長還親自向央行總裁道歉，並緊急收回該筆貸款案。

財政部國庫署昨天表示，為協助無自有住宅家庭購置住宅，在99年12月1日推出「青年安心成家購屋優惠貸款」措施，由台灣銀行等8家公股銀行，以銀行自有資金承辦這項業務。

到今年5月底止，各公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，總共已受理60,225戶，貸款金額2,142億元，實際撥貸則有55,901戶，貸款金額1,949億元，對協助民眾購屋有不小幫助，有需要且符合資格的民眾，可向公股銀行洽辦利用。

這項貸款方案實施日期預計到今年底，財政部表示，屆時會視房屋市場情形及民眾的實際需求，再行檢討，必要時可以再延長。2012/06/22

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中央銀行昨（21）日宣布對房地產的第3波信用管制，要求銀行對豪宅貸款成數不得高於六成。華銀、合庫銀及土地銀行等公股銀行更進一步「加碼」，再帶頭宣布將全面、部分或是針對第2戶豪宅降至五成。

中央行銀昨天宣布，自6月22日起，對高價住宅貸款採行針對性審慎措施。台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元、其他地區高於5,000萬元者，貸款成數不得超過六成，且無寬限期（付息不還本的期間）。不過，各大公股銀行從5月中下旬，在央行的「關切」下，就已「自動」將豪宅貸款調整到與央行昨天宣布的一樣。

公股銀行表示，原本只有公股銀行宣布緊縮豪宅放款，現在在央行通令下，將使所有公民營銀行共同遵循。

三商銀高層主管指出，央行此一措施祭出，預期對遏止炒房有正面作用，從原本只是銀行的自律行動，變成各銀行依循的政策。

華銀昨天表示，從6月19日起，該行已全面將豪宅貸款成數由六成降到五成；土銀針對台北市及部分新北市等13個央行管制的區域，貸款成數從六成降到五成；合庫銀則是針對第2戶以上的豪宅，貸款成數也降到五成。

台銀、一銀及彰銀都表示，目前仍維持貸款成數六成，貸款利率不低於2%的措施，但會依據客戶個別信用狀況及收入等作調整，若條件較差，貸款可能降到四或五成。

此外，針對央行昨天理監事會議決議利率維持不動，壽險業者表示，此次央行維持利率不變，符合預期，也是現階段最佳的選擇。

壽險業倚賴利息收入為生，央行利率政策與壽險業的利息收入息息相關。壽險業者表示，只要不降息，壽險業的利差損問題就不會擴大，對壽險公司而言是好消息。

【記者黃啟菱、陳美玲／台北報導】中央銀行昨（21）日進一步緊縮豪宅放款、取消寬限期。遠雄企業團董事長趙藤雄、皇翔建設董事長廖年吉及華固建設董事長鍾榮吉3人都表示，對買盤實質影響並不大，不至於影響房市後續發展。 

央行準備的三個問題分別是：1、央行的主要任務應該是要維持物價穩定，為何要那麼在意房價？2、低利率導致高房價，央行如那麼在意房價，何不調升利率來因應？3、央行為何要頻頻出手打房？

央行的答覆全環繞在央行無意打房，而是央行擔心銀行曝險過高，危及金融穩定。央行總裁彭淮南指出，美國次貸風暴和最近愛爾蘭、西班牙出現的危機，都是因為放任有害的金融創新、對房貸疏於管制，使銀行業對房地產曝險過高；當房價崩跌時，銀行資產品質惡化，銀行業受創後無法正常放款，進而衝擊實體經濟。一旦失業率攀高、民眾付不出房貸、房屋被法拍，最後就會陷入金融不穩定與經濟不穩定相互影響的「惡性循環」。

至於外界指責是央行低利率政策導致房價過高的主因，央行更是引述國際貨幣基金（IMF）實證研究，指出近10年來低利率與房價暴漲，兩者間沒有必然的關聯性，例如：澳洲、紐西蘭及英國利率都比美國高，房價漲幅卻比美國大。彭淮南還引述IMF及國際清算銀行（BIS）的說法表示，近10年歐美國家房價飆漲的主因為過度金融創新、房貸授信審理不實而非低利率，為央行的貨幣政策辯護。

圖／經濟日報提供