貸款金波思

工商時報 ■林宜蓁

坐落台南市安南區的國立台灣歷史博物館，預計今年10月底開幕， 鄰近的新興高級住宅區「和順寮農場區段徵收區」，因位居人文薈萃 之地，地價跟著水漲船高。

台南市政府地政局長林燕山表示，該區目前僅剩占地7.054463公頃 的「商業區」，共4筆土地，最低每坪單價9萬元起，配合史博館開幕 ，預計9月底標售；深諳該區房價的房仲介認為，奢侈稅上路，該區 可是投資人「低價」搶進府城新興商圈的最佳區域。

林燕山指出，南縣市合併後，該區被市府列為大台南首座整體開發 的高級住宅區「和順寮農場區段徵收區建築土地」，未來很有願景。

總開發面積高達190公頃，市府將其規畫70公頃公共設施用地，30公 頃體育藝術公園，配合史博館的落成，現階段定位為安南區的都會博 物館公園，另40公頃的公園、道路、綠地及國中小預定地，無論就學 、購物或生活機能皆很便利。

此外公共設施完整，設有滯洪池，防止水患，而隨著史博館年底即 將營運，上市公司太子建設等知名企業也於該區陸續興建豪華別墅， 吸引鄰近南科電子新貴與名人富豪進駐，重要的是安南醫院的設立， 讓該區成為安南的藝文、商業匯集重鎮。

台南市地政局區段徵收科長陳顯道說，呼應市場需求，和順寮農場 區段徵收區「商44」用地都市計畫變更，總計面積2萬1,340坪的「購 物專用區」分3塊，分別是9,654.48坪、每坪10萬2千餘元，5,827.6 6坪、每坪10萬餘元，及5,857.61坪、每坪9萬7千餘元。有興趣者， 可電台南市政府地政局區段徵收科詢問。

工商時報 記者王信人、薛孟杰／台北報導

民進黨總統參選人蔡英文釋出「投資性的不動產交易所得，分階段 建立實際交易價格課稅」。財政部長李述德昨（3）日下午召開記者 會回應，土增稅已是土地交易所得稅的概念。

蔡英文表示，若明年勝選，將推動不動產交易稅制合理化，在不增 加自用住宅者負擔原則下，針對投資性質的不動產交易所得，以分階 段的方式，建立一個趨向實際交易價格課稅的制度。

財政部昨日發布新聞稿表示，個人出售房屋應以交易時的成交價， 減除成本及費用後的餘額為財產交易所得，已採實價課稅。只是個人 如果未申報或不能提出證明文件，稽徵機關依房屋評定現值的固定比 例推計所得額課稅。

李述德指出，我國的土地課稅與補償制度，分別訂在憲法（35年） 、土地稅法、土地徵收條例（89年），地價稅用公告地價課，公告地 價為市價的3成；徵收土地用公告現值加成，土地移轉用公告現值課 土增稅，「課稅從低，補償從高」，政府用心良苦，只是因為個案關 係，有些人的感受差異很大。

財政部的新聞稿指出，未來如能建立「實價登錄」制度，非自用住 宅房屋及土地交易可全面採實價課稅。至於自用住宅部分，仍應維持 現行課稅，不增加人民課稅負擔。

不過，李述德在現場並未鬆口，他說，我國的房屋和土地交易所得 分開課稅。土地交易以公告現值為課稅稅基，已是土地交易所得課稅 概念，有人質疑公告現值和市價有差距，依據內政部統計，全國土地 公告現值已是市價的8.2成，未來會更接近市價。此外移轉房子還要 課印花稅、契稅、財交稅。

財政部次長張盛和補充說，如果不動產要改為實價課稅，必須涉及 憲法、平均地權條例、土地稅法的修法，工程很浩大；李述德也說， 如果可以修，為何20年來都沒有修？ 另外針對非自用高價住宅及預售屋的短期交易，目前稽徵機關加強 查核，按實價課稅，截至100年6月30日止，共查獲461件，補徵綜所 稅10.82億。

依平均地權條例第40條規定，公告土地現值不得低於一般正常交易 價值之一定比例，且應逐年接近一般正常交易價格。如果地方政府落 實執行，讓公告土地現值與市價相當，土地增值稅就等同依市價課徵 。此外，6月上路實施的奢侈稅已按不動產交易的實價課稅，以遏止 投機炒作，導正房市交易。

工商時報 記者蔡惠芳、馬婉珍／台北報導

中古屋市場歷經年初資金行情瀰漫、2月底後宣布奢侈稅將開徵， 6月後回穩的「三溫暖」，總體看來上半年全台灣買氣已漸回歸基本 面。其中，買氣最旺的縣市，以新竹躍居為榜首，平均每100戶家庭 、就有4戶買房子。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，就家戶購屋比來看，要觀 察各縣市的購屋需求強弱，應以家庭戶數、買賣建物移轉棟數的比例 ，即家戶購屋比，才可客觀呈現該區房市熱絡程度。

信義房屋就每縣市買賣移轉棟數，除以該區家庭戶數的區域家戶購 屋比，進行2011年上半年統計。結果發現，上半年全台主要都會區， 家戶購屋比都比去年增加，僅有台北市、新北市分別為2.9％、3.4％ ，較去年上半年衰退約0.5個百分點。至於房市需求最旺的縣市，則 由新竹躍居榜首，達4％，即每百戶家庭就有4戶購屋；排名第二的是 桃園縣，每百戶家庭，有3.6戶購屋。

新竹科學工業園區統計，竹科在2009年1月陷入金融海嘯、籠罩在 無薪假的陰影時，就業人口有12.7萬人；今年6月最新統計，就業人 口已攀升至14.6萬人。信義房屋新竹關埔站前店店長陳世強指出，新 竹房市與園區景氣連動相當大，今年上半年景氣不錯，加上許多園區 客都是外來的年輕工作人口，工作一段時間，可能就產生成家需求， 由租轉買。

工商時報 記者呂雪彗／台北報導

預售屋定型化契約新制5月1日上路，內政部3日公布第一波查核結 果，初檢不合格率高達67％，雖然已限期改善，但內政部長江宜樺對 此並不滿意。9月將進行第二波預售屋建案查核行動。

第一波初檢不合格的建商共有11家，包括位於台北市的欣聯建設開 發（湖山妍）、富邦建設（富邦九莊）、喬弘建設（官景）等。

預售屋定型化契約新制5月1日即上路，內政部日前函各地方政府針 對轄內預售屋建案進行查核。其中共抽查231家建商，扣除無預售屋 建案57家，查核174件預售屋買賣契約書，符合新制規定者有58件， 不符合有116件，不合格率高達67％。

地政司副司長王靚秀表示，這次查核發現，業者提供的定型化契約 ，在履約保證不合格部分，沒有將不動產開發信託、價金返還保證、 價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等5種「履約保證」條款列 入，以供選擇，或雖有列明，但契約書未勾選何種保證機制。

初檢不合格業者都於15天內限期改善，但對初檢時高達67％不合格 率，江宜樺表示不甚滿意，為保障消費者權益，落實新制預售屋買賣 定型化契約，內政部已函請地方政府於9月進行第二波查核行動。

預售屋買賣定型化契約新制應記載及不得記載事項納入「履約保證 機制」及「屋簷雨遮登記不計價」兩項措施。

第一波抽查結果顯示，查核七大項目均不符合規定者計11家建商， 分別位於新北市的根億建設（杜拜THE PALM ISLAND）、德盛開發（ 玉上園）、興格建設（名人賞）；位於台北市的欣聯建設開發（湖山 妍）、富邦建設（富邦九莊）、喬弘建設（官景）。

還有位於台中市的佑松營造（新光硯）、台南市致穩建設（富里昂 ）、村莊建設（村莊和農）、宜蘭縣紘大建設（紘大旺築）、雲林縣 湖山建設（歐洲之星Ⅲ）。這些不符合規定的建商，複查後確定已依 規定改正完畢。

對於未採用新制預售屋定型化契約，經舉發後且未能限期改善之業 者，可依消費者保護法第58條規定處新台幣6萬元以上150萬元以下罰 鍰，並可連續罰，要求限期改善。

觀察奢侈稅後各家房仲業者成交資料，6-7月大台北地區出現中古屋、2年以上新成屋成交占比持續拉高的情況，現階段在自住買盤持續進場的情況下，成交占比已逾9成；另一方面，房仲業者也指出，由於政策補貼、優惠房貸的加持，首購族群主要鎖定大台北總價新台幣700-1000萬元的物件，早先開價過高的預售屋及2年內新成屋因而乏人問津。

永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，新成屋投資風氣盛行，奢侈稅實施後，屋主為了負擔奢侈稅的支出，幾乎都直接跳空加價15％，但因為目前買盤結構發生改變，故買方追價力道已不比往前，並觀察到市場中，大台北地區市中心、市郊區皆出現中古屋、2年以上新成屋成交占比在6月後持續維持逾9成的水準。

文山、中和6、7月捷運沿線公寓、中古大樓受青睞

在目前成交量能低迷的市況中，自住買盤支撐力道較強的行政區，在這一波打房的重擊下表現相對較穩定，根據永慶房仲集團研展室統計，奢侈稅後，大台北地區6、7月成交量以文山區、中和區表現最為穩定，黃增福表示，文山、中和兩區因自住買盤支撐，加上交通便利性、生活機能及未來發展性等，預算有限的首購族群，以文山區為首選，並鎖定捷運沿線的公寓及10-20年大樓為主。另外，近期在捷運環狀線議題的帶動下，中和區房市動能，隨著民眾預期心理發酵，而逐漸熱絡起來，尤其是在7月份捷運正式動工後，買氣更是紅不讓。

搶搭百年結婚潮 自住為市場穩定買盤

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，總價新台幣700-1000萬元是現在大台北地區，首購的主要購屋總價帶，若以自備款2成試算，等於自備140-200萬元，就可以擁有屬於自己的房子，加上今年的百年結婚潮，且首購的首段貸款利率有機會在2%以下，貸款條件不錯，讓這股成家的自住買氣，反倒成為奢侈稅後市場上的穩定買盤。

永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛並表示，奢侈稅上路讓部分新成屋社區面臨閉鎖的現象，即使有少量自住物件釋出，跳空加價15％已成為常態，相較於目前中古屋價格平穩緩漲，新成屋兩年的閉鎖期一解凍，未來出售的價格調幅恐怕更大，現階段有購屋需求的消費者可多留心周邊釋出的優質中古屋市場，跳脫屋齡、產品的窠臼，給自己更多的選擇彈性。

展望未來，黃舒衛分析奢侈稅後，中低總價、投資型、過渡型產品將漸漸從投資舞臺中心退去，目前的主導市場節奏的買方，不再只是蜻蜓點水式的進行資產配置或操作打帶跑的投機客，而是樂觀看多市場長線發展的自住及置產族，有益於市場的長期健康發展。

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

內政部地政司統計，上半年全台房市交易消費糾紛總計799件，其中新北市158件、台北市135件及桃園縣107件分列前3名，糾紛案量占二分之一。前3大糾紛因素以違約糾紛明顯增多，主要是奢侈稅使買賣雙方價差認知差異大。

換言之，主要是賣方怕低賣而犧牲獲利，買方卻怕買貴，造成違約情況較去年同期大增80.5％。

中古屋交易市場一向以「滲漏水瑕疵」居購屋糾紛之冠，今年也不例外，但上半年房市受奢侈稅影響，買賣雙方對價格認知產生鴻溝，因此「終止委售或買賣契約」這類違約案件，從去年同期的第6名至今年躍升至第3名。

前3名糾紛因素分別為房屋漏水問題（101件）、隱瞞重要資訊（81件）及終止委售或買賣契約（74件）。

中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，奢侈稅政策造成買賣雙方對價格的不確定性，不是賣方怕賣低犧牲了獲利比重，就是買方怕買貴，造成違約的情形大增。

房價飆高，市場亂象多，房仲業者調查，去年「反悔買賣」的違約糾紛就可看出增加跡象，由以大台北地區最常見。

今年雖有奢侈稅箝制，但屋主看好房地產後市，紛拉抬開價，又耽心自宅賣得太便宜，甘願冒著「加倍返還訂金」的風險，也堅持解約；買方認為買在高點而反悔的解約案例也時有所聞。

現受奢侈稅打房影響，銀行貸款限縮，買方簽約後才發現貸款下不來，也讓不少買方被迫解約。

假設北市張先生向屋主林太太購買30坪中古屋，已支付訂金5萬元，林太太若反悔不賣，按合約必須「加倍返還」訂金，也就是返還10萬元給張先生，但若重新在市場釋出，以永慶房屋今年各月北市房價走勢來看，3月北市房價每坪50.3萬元，6月時上漲1.8萬元達每坪52.1萬元，以林太太的30坪房子計算，犧牲10萬元重新出售，林太太就可多賺44萬元。

也有屋主大肆抬價，買方耽心買貴，不少購屋人便在支付訂金後，發現買進價格高出周邊行情，心疼荷包而反悔不買，導致付出的訂金由屋主全額沒收。

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

針對投資客炒作預售屋賺取差價，政府對預售屋轉手進行全面查稅，造成大台北預售屋、2年內新成屋成交占比已連續2個月跌破1成，市場主力買盤也轉向首購及換屋族群，房仲業指出，奢侈稅上路首當其衝影響的是備受投資客喜愛的預售屋及新成屋產品。

據永慶房仲集團研展室統計，大台北地區預售屋及2年內新成屋成交占比直線下滑，台北市中心已由5月逃命潮的13％滑落至6月的6％，北市市郊的跌幅更由33.1％跌至8.9％，新北市也從24.0％降至9.8％，預售市場連續2個月成交跌破1成。

投資客退場後，買盤轉至中古屋市場，其中又以北市文山區、新北市中和區表現較佳。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，新成屋投資風氣盛行，奢侈稅實施後，屋主為了負擔奢侈稅支出，幾乎都直接上調開價，但因為買盤結構發生改變，買方追價力道已不如往前，買賣雙方陷入僵局的狀態下，新成屋買氣陷入低迷。

預售屋也是投資客搶購的產品之一，但在政府開始針對預售屋全面展開查稅後，投資客急於退出預售屋市場，因此在這一波政府打房的重擊下，預售屋及2年內新成屋市況慘烈。

再從中信房屋的宅指數調查，可發現第2季購屋人對於新成屋的需求大幅下挫，反而是屋齡10~30年的中古屋需求攀升。

黃增福觀察，去年市場景氣蓬勃發展，除了專業的大型投資客積極進場，也吸引口袋較淺的短期投資客進場，但因資金較不雄厚，故短期投客主要以市郊區房產為標的，例如內湖、南港等區域。

大台北地區6、7月成交量以文山區、中和區表現最穩定，黃增福表示，文山、中和兩區因自住買盤支撐，中古屋成交穩定，因此在這一波預售及新成屋交易量驟減下，還能維持一定的水準。