貸款金波思

魏嘉銘首度揮軍到台北推出第一案「山嵐映月」，剛好在今年三月 開盤，就碰上奢侈稅開徵，一直延續到連月來歐美股市風暴引發台股 狂跌的空頭氣氛，不過卻仍逆勢大賣，成為北台灣都會區預售屋市場 的特殊案例。

魏嘉銘指出，「山嵐映月」的主要客戶有8成都是賣給文山區的企 業主，還有新店寶橋一帶科技電子業的老闆和高階主管。

最近，嘉磐又在士林規劃推出「雨農映翠」，總銷約8億元。魏嘉 銘表示，希望10到11月公開，每坪開價約100萬元、成交價約88萬元 ，但迄今潛銷成績已近4成，「因為嘉磐蓋房子，是簡單、但很真心 。」也獲得客戶的共鳴。

魏嘉銘表示，嘉磐下一步會加重台北都市更新的案源比重，其中新 北市永和正在簽1塊占地達1,700多坪的都更案，地點面對新店溪，進 行2年鴨子划水後，目前已正式突破80％的簽訂同意書門檻。這也是 新北市迄今，占地規模最大的一處都更案。

嘉磐建設是繼鄉林建設之後，第二家成功「中軍北上」的台中建商 ，掌門人魏嘉銘橫跨建築業、房仲業，也因2年多前當選中華民國不 動產仲介經保基金會主委，而活躍全台灣的地產界。

魏嘉銘表示，嘉磐規劃推案台北占三分之二、台中占三分之一。

關於最近熱門話題之一實價課稅問題，魏嘉銘指出，以全台灣近7 92萬戶住宅存量、每年大概成交移轉登記40萬棟來推估，至少要20年 ，才可能讓每戶房屋產生實價的基礎，因此短期內要課徵勢必有難度 ；而且地主和屋主一定會轉嫁稅的成本到價格，又如何能壓抑房價？

( 2011/10/11 09:00 時報資訊 )

多家民營銀行指出，6月起新承作房貸下滑至少3成以上，彙整金額 至少超過百億元。公股行庫主管也坦承，最近房市低迷，的確有聽聞 其他民營行庫房貸放款「經營吃力」，但自家行庫房貸放款下滑幅度 並不大，新承作房貸放款甚至有微幅成長趨勢。

以合庫為例，7月購屋貸款相較6月微幅增加約0.5％，8月整體房貸 放款餘額約5,600億元。而以自住客為多的台銀，9月自住客房貸申貸 放款案件量，相較8月的確有略減跡象，但近幾個月新承作房貸放款 表現仍算穩定。

多家民營行庫主管則坦承，奢侈稅上路後，投資客不敢買屋但也不 願賠錢賣，房價遲不下滑，一般民眾無法進場，在投資戶與自住戶同 時消失下，自6月起，新承作的房貸戶少了3成以上，部份的民營銀行 甚至少了4成，「房貸市場現在很慘，根本比不上去年的景氣。」 民營行庫主管指出，房貸放款業績下滑，除了與利率無法殺低和公 股行庫競爭、奢侈稅上路外，目前市場上新增加房貸餘額，多半來自 青年安心房貸等政策性房貸，但主推銀行則多為八大行庫中的台灣銀 行、土地銀行、合作金庫，而非民營行庫，才會出現公股行庫房貸放 款增加相較民營行庫多的情形。

至10日為止，青年安心成家房貸總放款餘額為958.8億元，其中台 銀為202.11億元、土銀為191.16億元，合庫則為177.56億元，9月至 目前成長40.77億元。

( 2011/10/11 09:00 時報資訊 )

以下是專訪摘要： 問：觀察目前的房市氣氛，各界對房地產景氣的看法，多相當保留 ，你的看法？ 答：不論藍綠政黨都積極推動房地產買賣實價申報、登錄，行政院 也規劃從明年元月份開始，將原本每年才調整一次的土地公告現值， 縮短為每半年就調整一次，這個動作，其實就是要為實價課稅踩油門 ，我預測，不用3年，約2年就會開始實施實價課稅了。

台灣一旦實行房地產買賣實價課稅，短期內對房地產「真的影響很 大」，也因此很多建商想要在交易成本提高之前，儘快賣房子。

不過，就中長期而言，對建商不見得不好，基本上應該屬於短空長 多。這幾年，在超低利率的環境下，建商買進土地，加工蓋房子，然 後銷售，獲利都不錯，因此經常出現3人、5人的建設公司，不過，未 來類似家庭式的小型建商，大概不會再如雨後春筍般冒出來，因為市 場將回歸合理利潤的營運環境，必須具有更專業化的經營能力才能生 存發展。

長期來看，房地產市場的需求仍持續存在，畢竟，現在的利率是史 上最低點，房貸前2年的年利率大約只有1.8％，此一情況，可望維持 2到3年，加上遺產稅已降至10％的單一稅率，海外資金的回流，資金 充沛和低利率的有利環境，就是房地產市場的最好養分。

問：台灣的房地產市場一直有區域上的差別，你對高雄房地產市場 的看法如何？ 答：高雄房地產市場不會太好，也不會太壞。台北的房價漲幅很大 ，可是，高雄漲幅有限，也就不會有什麼跌價空間。

回憶民國70年代，台北和高雄的房價幾乎相同，現在區域房價差別 高達5倍到10倍，現在台北購屋50坪，每坪100萬元，總價5,000萬元 ，可以在高雄購買六星級配備的豪宅200坪。所以，我都鼓勵好朋友 南下高雄購屋，即使每天搭高鐵回台北上班，都還很划算，當然也可 以作為南下休閒渡假的據點。

前陣子，經建會劉憶如主委南下參訪京城的建案，光是中庭就有1 ,000坪，每坪價格在15萬元以下，內部休閒設備一應俱全，劉主委就 說，這個模式可以套用到全國要興建的合宜住宅。

問：京城建設最近的推案，在量體上，似乎比以往來得少，是因為 房地產景氣的考量？或是營運策略上的調整？ 答：公司推案並沒有比過去少，只是因為最近投入的案子規模比以 往的案子大，工期較長，以致於今年完工量體較小。相反地，公司今 年適逢成立30周年，京城將啟動「十大名宅計畫」，尤其是位於農1 6特區的「京城帝寶」，將會是北高雄的建案指標，年底之前，也會 推出包括「四季」、「辛亥路案」、「大順I」及「大順II」等個案 ，總銷售金額約98億元。

問：就區域房地產市場而言，京城建設過去的推案重心，以北高雄 的農16特區為主，農16特區的大樓住宅產品大約有三分之一，都是出 自京城建設，未來的推案還是會遵循這個軌跡？還是另闢新戰場，轉 向高雄自由貿易港區一帶，以及高雄多功能經貿園區的南高雄？ 答：過去幾年，京城的推案重心都在北高雄，尤其是農16重劃區及 美術館特區，京城在這兩個區域的推案超過20個，銷售成績也都相當 好，這兩個區域也從生活機能尚未成熟的重劃區，發展到今天，成為 高雄炙手可熱的購屋區域，不但房價水漲船高，生活機能及居住環境 都躍居高雄的首善之區，這證明了京城在過去這幾年開發的方向是正 確的。

高雄未來還是有滿多不錯的區域值得開發，不過方向還是以北高雄 為主，當然，高雄多功能經貿園區周遭如果有適合開發的標的，京城 當然也會進入開發。

問：人口增加向來是房屋銷售最大的動力，可是，過去10年來，高 雄的人口增長相當有限，你認為，地方政府或是中央政府應如何創造 一個有利於高雄房市發展的環境？ 答：這個問題的確點出了高雄的核心問題，過去10年來，原高雄市 區域人口只成長了10萬人左右，雖然高雄縣市合併後有277萬的人口 ，事實上，常駐高雄市的人口，比這數字少很多，主因是許多青壯年 都到外地工作、打拚，包括台灣中、北部及中國大陸，而這些人口卻 是購屋主力客層來源，也難怪中、北部房價漲幅會比高雄大很多。

高雄房市溫吞，基本問題在南北產業發展的不均衡所致。例如資源 大多用在北台灣區域，加上高雄長期以來是高污染的重工業發展為主 ，近來這些產業雖已逐漸外移，高雄卻無新產業適時填補，造成本地 就業機會減少，人口無法實質成長是必然的結果，人一直往北部跑， 台北捷運一條蓋完再蓋一條，高雄捷運卻面臨關門的窘境，這叫高雄 人情何以堪？因此，無論地方或是中央政府，都應該積極引進適當的 產業到高雄，這是我們多年的期盼，也是平抑北台灣房價不二法門。

問：今年是京城建設30周年，除了深耕高雄之外，在擬定未來推案 策略時，是否規劃要北上推案？甚至西進大陸？ 答：目前京城主要推案的區域還是集中在高雄地區，而跨區推案一 直是京城的發展策略之一，包括即將在台南市中華路近小東路口推出 的兵南段個案，而跨區覓地亦一直進行中，若時機一成熟，馬上會有 新案推出。大陸部份，京城尚無任何西進開發計畫，而是著重於台商 回流的購屋連結服務，京城今年在與深圳台商會合作多元化的購屋服 務，已得到初步成效，總成交金額也達到3億餘元，因此也將往其他 地區台商會尋求購屋需求的服務。

( 2011/10/11 09:00 時報資訊 )

根據HOUSEFUN好房網、永慶房仲集團資料統計，北中南「公園概念 宅」比一比，其中以台北市中正紀念堂周邊房價漲幅最多，3年來漲 了55.1％豔冠群芳；排名第二國父紀念館以漲幅53.3％拿下；而新北 市新板特區漲幅38.4％排名第三；第四、第五名則雙雙由高雄文化中 心與高雄美術館拿下。

而老齡化社會來臨，銀髮族生活重便利，有公園綠地的電梯小宅產 品買氣旺，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，銀髮族對於生活機能 要求更高，除了大眾交通系統之外，醫療院所以及公園綠地等，都是 老人在生活上所仰賴的，而具有這些條件的房屋，就目前看來，雖然 房價高，但銀行貸款額度也比較高，未來勢必成為老人化社會下的熱 門標的。

HOUSEFUN傳媒中心經理李建興計算，全台北、中、南之大型公園綠 地周邊房價近3年漲幅，比起各個城市平均值還多了3～30個百分點漲 幅驚人，顯見公園概念宅擁有絕佳保值優勢與抗跌性。

李建興分析，此3大公園皆位於北市精華區，中正紀念堂位於中正 區，除了鄰近博愛特區、國家重要機關，周邊也有明星學校加持。

國父紀念館則因為鄰近信義計畫區與東區SOGO商圈，兼具生活機能 與純住宅環境，綠地與地標景觀優勢無可取代。

至於大安森林公園擁有26公頃遼闊綠地面積，堪稱都市裡最稀有的 資源，周邊房價水漲船高，甚至出現同棟大樓，高樓層房價較高的現 象，另外更有建商打出「公園第一排永久景觀」，得以鳥瞰大安森林 公園的絕佳優勢，推出一坪268萬的頂級豪宅，但因為「稀有性」買 氣絲毫未減。

而位於中和與永和交界處的四號公園，因為有寬廣的視野，相較雙 和地區高密度住宅顯得相當奢侈，再加上生活機能成熟，以及緊鄰捷 運永安市場站，因此周邊房價三年來漲幅30.9％，目前周邊房價每坪 36萬元。

至於台中市、高雄市公園綠地周遭房價，3年來漲幅絲毫不比新北 市遜色，約都有30％～36％的漲幅實力，對應起各城市平均房價也多 了3～9個百分點。

( 2011/10/11 09:00 時報資訊 )

據了解，該案鄰近捷運蘆洲線中山國小，權狀約9坪，總價320萬元，換算每坪約35.6萬元，而當地目前小套房行情約每坪40至45萬元，該案顯然較行情價便宜至少一成。

除林森北路物件外，金聯透露，另有19件物件，也吸引超過2人以上登記申購，因此，根據申購辦法規定，凡有2人以上登記購買的物件，須透過抽籤決定買主，預計在登記截止日過後，台灣金聯將於20日辦理公開抽籤，申購者皆可到各分公司見證抽籤儀式。

因為台灣金聯首次公開出售的百餘戶住宅，皆有品質保證、且產權清楚，買方不必擔心有糾紛問題，各物件也都經過初步的整理、整修，購買者可以馬上過戶、入住，相當符合一般民眾的購屋需求；且民眾感興趣的物件，也可以購過該公司官網，先初步查詢房屋照片、屋齡、建材及主建物、附屬建物坪數等基本資料，或洽約看屋，反應熱烈。該公司不排除未來將配合政府住宅政策，適時再推出第二波的售屋專案。

( 2011/10/11 09:56 鉅亨網 )

信義房屋昨天公布內政部最新統計的全台建物買賣移轉登記棟數報 告，結果發現儘管近3個月在奢侈稅正式上路後，每月棟數已掉到7千 棟大關，和過去動輒破萬棟相比，已不可同日而語；惟獨高雄市，率 先反彈、逆勢攀升到接近3千棟。

其中，房價相對低價的林口、淡水，分別增加33.5％、12.6％，主 要是因為林口、淡水陸續完工新建預售屋、帶動移轉棟數增加所致； 至於土城與三重則因9月新建預售屋完工交屋棟數較少，因此移轉件 數的減少幅度都在10％以上。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，短線看來，單月7,000件 的移轉交易量，比奢侈稅實施前的1萬件，減少3成，應是近期的底部 ；不過9月後國際經濟情勢充滿不確定性，預期10月全台的建物買賣 移轉棟數欲高不易。

蘇啟榮指出，進入10月後，若短期股市能夠止穩、購屋人信心攀升 ，第4季房市仍有表現機會。至於8月在全台表現一枝獨秀的高雄市， 甲山林廣告董事長祝文宇表示，高雄市房價近10年來幾乎沒有大量投 資客進場、房價相對平穩，甚至更平易近人，在重大建設持續進行下 ，帶動自住買盤和台北客進駐，使得最近房屋市場交易穩定攀升。

信義房屋高雄區執行協理林武雄指出，過去高雄房市比較偏向賣方 市場，但最近國際情勢不穩、總統大選前政策紛紛打房，使得中古屋 市場的賣方比較願意讓價，目前高雄區10年內的中古大樓，每坪單價 「1字頭」的產品，市場需求量最為穩定。

( 2011/10/07 09:00 時報資訊 )

永慶房仲統計，依坪數區分，台北市近5月成交量以21至30坪產品成長幅度達22％居冠，其次為31至40坪產品，成長幅度約14％，惟41坪以上產品皆呈現衰退狀態，其中，61坪以上的大坪數產品跌幅最大，逾6成以上，為交易量跌幅最深產品。

若以總價帶來區分，總價2000萬元以下產品，均呈現成長態勢，其中以1000至1500萬元產品成長25％為最高；總價6000萬元以上的產品，跌幅達61％。

信義房屋指出，過去房市熱絡時期，新北市單月移轉常破萬件，但奢侈稅後房市交易連3個月都在7千件左右，較交易熱絡時量縮3成。反觀，高雄市率先觸底反彈，9月建物買賣移轉棟數為2953棟，較8月回升5.8％。

新北市政府地政局統計，9月房市交易案件量較8月增加0.1％，共計有7002件，其中林口與淡水分別有33.5％與12.6％不等的增幅。至於土城與三重則因9月建案交屋登記少，相對移轉件數的減幅都在10％以上。

( 2011/10/07 05:30 中時電子報 )