貸款金波思

21世紀經濟報導指出，2010年8月，大陸銀信合作超過2兆元人民幣 （下同），信貸規模管控失效後，銀監會發布「關於規範銀信理財合 作業務有關事項的通知」，要求商業銀行必須在2011年年底，將表外 資產轉入表內，並按照150％的撥備覆蓋率計提撥備；同時大型銀行 應按照11.5％、中小銀行按照10％的資本適足率來計提資本。

據信託協會統計，2010年年底信託業資產規模達到3兆元、銀信合 作產品則達1.66兆元；截至去年底，信託業資產規模非但沒有減少， 反而暴增到4.8兆元、銀信合作產品規模也略增至1.67兆元，顯見銀 監會限縮銀信產品的規定未能收效。

報導引述一位大陸國有銀行主管說法，表示銀監會要求將表外資產 轉入表內的政策本身就有值得商榷之處，同時又面臨和會計準則的衝 突，缺乏可操作性。多數銀行都採用讓原有銀信合作到期結束，用新 模式替代原來的模式，才會讓銀信產品規模不減反增。

報導指出，目前市場上對於銀監會該政策持正反兩面觀點。部分人 士認為，正因市場的金融商品種類不足，銀行為滿足客戶需求，勢必 得不斷探尋新的投資標的，因此銀監會的規定可說矯枉過正。但也有 人認為，銀行和信託公司仍在私下勾結套利，銀監會應頒布更嚴格的 調控措施。

( 2012/04/05 09:00 時報資訊 )

由於國壽去有小幅出售高雄土地，實現獲利4.9億元，全年不動產 投資收益率拉高到5.3％。

租金收入第二名是投資907億元投資用不動產的新光人壽，全年租 金收入37.88億元，租金收益率4.2％，但去年新壽實現不動產收益達 24.24億元，全年投資報酬率因而拉高到7％以上。

壽險業中僅17家壽險公司投資不動產並有租金收益，大部分外商壽 險公司都無在台置產計畫，僅保德信人壽在台有購置大樓；17家壽險 公司去年加碼投資用不動產約522億元，但全年租金收入並未跟著成 長，反而比99年減少1.69億元。

壽險業者表示，去年有不少不動產投資案、競標案，許多不動產因 為才剛買入，仍未有租金收入，有些則是土地開發案。

去年加碼投資用不動產金額最高的是國壽加碼199億元，其次是富 邦人壽加碼120億元，第三則是三商美邦人壽加碼81億元，遠雄人壽 去年加碼77億元，全球人壽則加碼56億元。

99年壽險業租金收入151.8億元，較98年增加32億元，主要是當年 有較多調漲租金案，但去年相關不動產則多數未調漲租金。

99年壽險公司實現不動產獲利達99億元，當年度若加計出售獲利及 租金收入，全年壽險業不動產投資報酬率達6.25％，去年則僅實現6 9億元，加計租金收入後，全年不動產投資報酬率約5％。

除了國壽、新壽都有極高的租金收益，近年積極投資不動產的富邦 人壽，目前不動產投資部位673億元，去年全年租金收入18.6億元， 較前一年增加1.81億元；南山人壽帳上也有293億元投資用不動產， 去年租金收入14.6億元，較前一年增加8,500萬元。

( 2012/04/03 09:00 時報資訊 )

台灣房屋智庫執行長邱太表示，這一波買氣主要因買方觀望太久，憋久了房價又跌不下來，只好咬牙買了。三月房市屬「量增價平」格局，買氣回升主要是歐債問題暫解，加上國際油價飆高、美國不排除實施QE3，全球通膨疑慮再起，尤其是市場利率低，房價修正不易，買房抗通膨的理財方式又開始興起。

而且連房價最高的大台北區域也出現微漲格局，其中台北市三月交易量增幅25%，雖居六大都會區之末，但表現也不差，而且房價也有0.24%的漲幅，從每坪49.6萬，上漲至50.8萬；新北市三月交易量增幅28%，三月平均房價，每坪從26.5萬，上漲至27.2萬。

至於新竹市房價漲幅最高1.95%，成交量也是全台最多，較二月增加50%。台灣房屋智庫研究員倪培青表示，過去2009年金融海嘯結束後，房市交易量反彈最快的區域也是新竹市，主要是這一波台股選後，大漲近千點，漲幅14.29%，雖然新竹房價漲幅僅1.59%，相對股市弱很多，不過，房價漲幅已居六大都會區之冠。

另外，台灣房屋竹北三民直營店經營主管徐人傑表示，新竹區3月成交價量齊揚，自住與第二屋置產的需求增加，價格也持續上揚，成交量明顯上漲近5成。

至於未來房價走勢，住展房屋則表示，國際油價蠢蠢欲動，通膨壓力再度提高，保值性商品需求增加，資金可望趨往房產市場，在這些前提之下，短期內台灣房價要下修，機會並不大。

( 2012/04/02 12:45 鉅亨網 )

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以房養老的基本精神為「反向抵押貸款」，在歐美及日本已行之有年。銀髮族將房地產以一定金額抵押給金融機構，換取金融機構每月支付定額「貸款」，做為養老金，銀行則在屋主身故後取得房產所有權。

李鴻源昨天赴立法院就「高齡社會對策」進行專題報告時指出，台灣已於民國八十二年邁入高齡化社會，去年底統計國內老年人口已超過二百五十二萬人，占總人口近十一％；民國一一四年老年人口更可能超過總人口廿％，成為超高齡社會，為保障老年人經濟安全，內政部將推動俗稱以房養老的不動產逆向抵押貸款制度。

李鴻源指出，以房養老計畫試辦期間，將由政府出資，採公益形式，預計交由土地銀行承辦；適用對象為六十五歲以上、擁有不動產且無繼承人，但因不動產價值超過《社會救助法》規定，而無法享有社會救助的單身老人；養老金採按月給付，支付年限最高可達卅年，但當事人得隨時變更或延長支付年限。

李鴻源表示，內政部傾向在各直轄市優先試辦這項計畫，若其他縣市有意參與，也能加入計畫，但名額以一百人為限，年底前就會啟動計畫。內政部次長曾中明則表示，「以房養老」預計在今年十一月起試辦。

對於這項計畫，朝野立委多表肯定，希望內政部能確實執行政策。但民進黨立委黃偉哲質疑，以房養老計畫僅集中在都會區實施，許多鄉村地區老人可能無法受惠。曾中明表示，內政部規劃政策前已先徵詢各縣市意見，調查結果以直轄市參與意願最高，因而決定優先在直轄市實施，但也未排除其他縣市；試辦以房養老計畫後，若各地反應良好，也可考慮以擴大辦理，或轉為商業形式。

親民黨立委張曉風質詢時表示，除了以房養老等政策外，內政部應正視老人遭詐騙問題，她建議內政部領銜修法，加重詐騙老人者刑責，詐騙六十歲以上的老人，刑責更應隨年齡累進。李鴻源則表示同意張曉風看法，惟部分細節非屬內政部權限，需與法務部等單位研究。

( 2012/04/03 05:30 中時電子報 )

目前市場房貸利率至少1.84％起跳，包括星展銀、遠東銀、兆豐銀 等，若是首購族自住房貸利率最低1.84％起，其餘銀行則可能從1.8 6～1.88％起跳；但小套房利率早已提高至2％以上，且多半案件的利 率達2.5％以上。

公股行庫主管指出，小套房總價低，但受限坪數少，換算成坪數單 價偏高，相對讓申貸條件較不好，有時銀行內部還必須以專案形式申 請。

加上申請小套房貸款的民眾多半屬特殊族群，例如單身族、投資客 ，轉換率又較高，加上住戶組成較複雜，對銀行而言的風險偏高，申 貸過程因而會相對更嚴格。

以多數公股行庫為例，12坪以下的小套房必須申請總行，12～20坪 授權分行經理決定。公股行庫指出，送審案件多半會被總行駁回，承 作量不高。

今年房貸市場回溫，銀行對房貸貸款門檻也較去年略寬，但銀行主 管指出，小套房受限各種條件，申貸依舊較困難，且利率也很難有下 降空間。

( 2012/04/03 09:00 時報資訊 )

國泰人壽本月也將推出「金優貸」專案，強調到6月底前辦理保單 貸款的客戶，自3月31日後新增的貸款金額，若借滿45天仍未清償， 從第46天開始，新增金額在100萬以上就可適用2.99％的優惠利率； 50～99.9萬元則適用3.5％、1～49.9萬元適用3.99％，共可享45天優 惠利率。

南山人壽先前就推出「靈活貸」專案，強調到今年5月底止，讓增 保單貸款金額且借滿60天者，1～49.9萬元前30天可享3.99％；50～ 99.9萬元的前30天利率則為3.5％；100萬元以上2.99％。

先前台壽推出180天2.8％超低利率保單貸款，另有借款60天以上未 清償，有30天保單貸款零息的壽星專案，但這些專案都已結束，台壽 因此推出新保單貸款，1年內利率2.99％，只要是在7月底前新增保單 貸款金額都可享365天優惠利率。

保單貸款指保戶投保後，只要保單已有保單價值金，則可在此金額 範圍內進行保單借款，但借款利率即是保單預定利率加碼，目前多在 2.8～6.9％間，且由於舊有保單才累積較多的保價金，因此借款利率 平均都在4％以上。

壽險業者表示，保單貸款比向銀行申請小額信貸方便，不必再層層 關卡核貸，且有些壽險公司設計有保單貸款的金融卡可在ATM隨借隨 還，對有短期資金需求的保戶很便利。

( 2012/04/03 09:00 時報資訊 )

對許多年輕人來說，因擔心無法負荷每月房貸還款壓力，而對購屋 行動裹足不前，根據內政部營建署近期公布2011年第4季住宅需求動 向調查，台北市貸款負擔率約56.2％，等同於平均需要不吃不喝14. 3年才買得起房子。

星展銀行台灣區消費金融處長唐正峰指出，有別於傳統最長20年房 貸，除可大幅降低每月月付金還款壓力，讓生活更有品質外，能負擔 購房預算也可大幅提高。以貸款500萬元、貸款利率2％試算，貸款年 限20年月付款約為新台幣25,294元；在相同貸款條件下，若貸款年限 延長為40年，則月付款將大幅降低為新台幣15,141元，每月月付款可 少繳約40％，總利息負擔可能因貸款年限不同而有差異。

唐正峰指出，另外在相同貸款條件下，若以月付3萬元，貸款成數 8成試算，貸款20年，能購買房屋總價約750萬元；符合銀行相關審核 條件，若貸款年限拉長為40年，其房價預算可提高為1,250萬元，提 高近70％。

( 2012/04/03 09:00 時報資訊 )

玉山銀行指出，即日起至6月30日，於劍湖山世界刷玉山悠遊聯名 卡購票，享2人同行1人免費；住宿劍湖山王子大飯店，享平日65折優 惠、假日加價1,300元，當月壽星另享55折優惠專案，玉山國民旅遊 卡則享有一泊二食門票，四人成行每人2,100元起，再享95折優惠。

此外，玉山與京華城BABYBOSS CITY職業體驗任意城合作，刷玉山 信用卡平日購票享原價5折、假日7折，刷玉山世界卡平日購票享原價 45折、假日63折，BABYBOSS VIP享平日購票原價45折、假日VIP價再 9折。

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( 2012/04/03 09:00 時報資訊 )

為調節市場資金結構、分散存單到期日，央行昨天宣布發行15天期 定存單，利率與30天期存單相同為0.87％；此外，央行將同時於4月 9日標售千億元364天期定存單，以收回市場多餘資金。

市場解讀，通膨疑慮高漲，央行本次理監事會雖未升息，仍須利用 公開市場操作，減輕游資對物價的推升力道，因此持續發行長天期存 單。央行從2010年4月以來，連25個月發行364天期存單，相當提升存 款準備率4.5個百分點的效果。

此外，央行也祭出「彈性天期」的策略，決定發行15天期存單，央 行官員解釋，過年假期因素造成定存單到期時間不一，且集中在上半 月，為調節市場資金，決定發行15天期存單，預計發行到本月13日止 ，讓市場資金到期日漸趨平衡。

據央行統計，以3月為例，上半月有逾3兆元存單到期，但下半月僅 1.1兆元，差距甚遠，加上月底遇到季底因素，市場資金較緊俏，讓 銀行業者叫苦連天，央行因此決定透過彈性操作，讓每天到期存單資 金可轉趨一致。

( 2012/04/03 09:00 時報資訊 )

該案所在為空軍總部所屬的平安新村，乃是完工不久的國宅，屋齡 僅3年，該社區位於民生社區範圍內，鄰近介壽國中與國軍松山醫院 ，周邊生活機能方便，除有市場、超市、量販店外，還有多所明星學 校，雖然區域內無捷運站，但民生東路、民權東路與健康路上有多線 公車行經，對外交通尚算方便，且民生社區內公園林立、綠意盎然， 街道採井字型規劃、街廓整齊，單純、安靜的居住環境一向是許多民 眾嚮往入住的區段之一。

今年3月時同社區348號9樓三拍，共16人競標，最後以總價4,108萬 元脫標，溢價24.7％，平均每坪64.21萬元，目前該案開價略高於市 場行情，建議有興趣的民眾可以多加觀察，留意進場時機。

大安區公寓 明星學校加持 台北市大安區為一級行政區，區內不論生活機能、學區、交通、景 觀等各條件均佳。其中，有亞洲第二大圓環之稱的仁愛圓環也坐落在 大安區範圍內，該地理位置鄰近忠孝復興站、敦化站以及國父紀念館 站，附近即是SOGO百貨、明曜百貨和東區商圈，商業活動興盛；而周 邊的仁愛國小、國中及復興國小更是許多家長指名的學校，由於地點 精華、供給稀有，通常一有釋出，短時間內即可脫手。

寬頻房訊投資研究室推薦位於台北市敦化南路一段295巷9號4樓的 公寓案件，目前一拍底價3,829萬元，總坪數66.35坪，室內使用39. 7坪（另有26.66坪的增建）。該案所在就位於仁愛國小旁靜巷內，生 活機能方便，環境靜謐，且附近還有中山醫院，不論是孩童上學或醫 療都能就近照顧。

寬頻房訊表示，目前仁愛圓環周邊仁愛國小學區的公寓行情每坪約 75萬～85萬元，本案目前開價與市場行情相比仍有相當落差，建議有 興趣的民眾可以多加留意進場時機。

另外，寬頻房訊投資研究室推薦位於台北市北投區中央北路二段1 81號4樓之1的華廈案件，目前1拍總底價835萬元，總坪數24.82坪， 平均每坪單價為33.64萬元。

該案位在國防大學政戰學院對面，處於捷運北投站和復興崗站中間 ，區域內住宅距離兩捷運站路程約15分鐘，生活圈鄰近北投市場，環 境單純，沒有位於市場邊的吵雜，但又能享有北投舊市區的生活機能 ；也因多數生活機能需要仰賴中央北路一段-捷運北投站周邊，因此 房價與捷運站周邊相比顯得略低。

北投區華廈 房價相對親民 寬頻房訊表示，士林北投科學園區開發計劃，造成園區周邊房價大 漲，許多無力負擔市區高房價的購屋族，只好往外圍的區段找屋，而 中央北路二段離捷運站不遠，方便上下班通勤，近來也有許多石牌與 天母的民眾前來購屋。

目前該案以月租15,000元出租與第三人，年投報率約2.2％，而該 區15年左右大樓行情則約31萬～34萬／坪，目前該案1拍開價符合市 場行情，是投資、自住皆宜的案件。

( 2012/03/31 09:00 時報資訊 )